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個人出售房地未劃分土地及房屋價格者,於申報綜合所得稅時,應如何計算財產交易所得4
正偉會計師事務所 高雄市苓雅區建國一路109號6樓之1
    財政部高雄國稅局表示,營業人購買農地,囿於法令限制,借名登記於他人名下,該營業人尚非該農地之所有權人,嗣該營業人出售該農地以取得經濟上之利益,屬債權買賣行為,非為處分土地之直接對價,並無買賣土地免徵營業稅之適用。    該局進一步說明,依民法第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」故不動產所有權採登記要件及絶對效力主義。又加值型及非加值型營業稅法第3條第2項規定,提供勞務予他人,或提供貨物與他人使用、收益,以取得代價者,為銷售勞務。所稱銷售勞務係指貨物以外得為交易之標的包括專利、商標等無體財產權及提供貨物與他人使用、收益等所取得之代價。營業人購買農地借名登記於他人名下,雖非該農地所有權人,但對出名者享有土地移轉登記之返還請求權,該請求權屬債權性質,嗣出售該農地並取得代價,認屬銷售請求權之債權買賣行為,依法應按出售價格開立統一發票課徵營業稅。    該局指出,未取得農地所有權之營業人出售農地取得之收入,除應按出售價格開立統一發票報繳營業稅,尚須按所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,併入該年度營利事業所得稅申報,籲請營業人注意相關規定,以免漏報被補稅處罰。 https://www.zwcpa.com.tw/hot_389829.html 110.04.22 營業人出售借名登記於他人名下之農地,屬債權買賣行為,其收入應課徵營業稅。 2021-04-23 2022-04-23
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財政部臺北國稅局表示,依據所得稅法第4條第1項第16款規定,個人出售土地免納所得稅,故納稅義務人出售房地如未區分房屋及土地價格者,於申報綜合所得稅的財產交易所得時,應以房地買進總價及賣出總價之差額,按房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例計算財產交易所得,如另有支付相關必要費用(如:仲介費、代書費、土地增值稅及契稅等),該費用得自房地買進總價及賣出總價之差額中再行減除。

該局以轄內納稅義務人甲君為例說明,甲君於98年度以1,200萬元購入位於北市士林區的房地,並支付有契稅25,000元、印花稅3,000元及代書費18,000元。嗣於101年度以1,400萬元的價格出售,並支付仲介費140,000元及土地增值稅124,000元。該屋因購屋的1,200萬元及售屋的1,400萬元,均未區分房屋及土地的個別價格,故甲君於申報101年度綜合所得稅的財產交易所得時,應將售屋價格1,400萬元減除購屋價格1,200萬元及契稅等費用計310,000元(25,000+3,000+18,000+140,000+ 124,000元),以其差額169萬元乘以該房地101年度房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例,計算財產交易所得。

該局進一步說明,如僅只有買進總價或賣出總價有區分房地價格者,亦應依據上開說明計算財產交易所得;如有支付相關必要費用,請妥為保管相關憑證以供稽徵機關核認。

(聯絡人:士林稽徵所葉股長;電話2831-5171分機301