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出售持有期間2年以內之自住房地,須注意於「銷售日」前辦竣戶籍登記,方能適用特種貨物及勞務稅條例第5條第1款排除課稅的規定。4
正偉會計師事務所 高雄市苓雅區建國一路109號6樓之1
    財政部高雄國稅局表示,營業人購買農地,囿於法令限制,借名登記於他人名下,該營業人尚非該農地之所有權人,嗣該營業人出售該農地以取得經濟上之利益,屬債權買賣行為,非為處分土地之直接對價,並無買賣土地免徵營業稅之適用。    該局進一步說明,依民法第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」故不動產所有權採登記要件及絶對效力主義。又加值型及非加值型營業稅法第3條第2項規定,提供勞務予他人,或提供貨物與他人使用、收益,以取得代價者,為銷售勞務。所稱銷售勞務係指貨物以外得為交易之標的包括專利、商標等無體財產權及提供貨物與他人使用、收益等所取得之代價。營業人購買農地借名登記於他人名下,雖非該農地所有權人,但對出名者享有土地移轉登記之返還請求權,該請求權屬債權性質,嗣出售該農地並取得代價,認屬銷售請求權之債權買賣行為,依法應按出售價格開立統一發票課徵營業稅。    該局指出,未取得農地所有權之營業人出售農地取得之收入,除應按出售價格開立統一發票報繳營業稅,尚須按所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,併入該年度營利事業所得稅申報,籲請營業人注意相關規定,以免漏報被補稅處罰。 https://www.zwcpa.com.tw/hot_389829.html 110.04.22 營業人出售借名登記於他人名下之農地,屬債權買賣行為,其收入應課徵營業稅。 2021-04-23 2022-04-23
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財政部中區國稅局表示,常有民眾購入房屋後,因小孩就學學區等因素而遲未辦理戶籍遷入登記,嗣持有期間未滿2年即因其他因素出售房屋,惟未留意所有權人、配偶或未成年直系親屬需於「銷售日前」辦竣戶籍登記,始符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款排除課稅要件,致遭補稅處罰。

中區國稅局以最近受理的復查案為例,其轄內納稅義務人於1016月間完成移轉登記取得臺中市房地,嗣於1011218日即與他人簽訂買賣契約書出售該房地,惟於1225日才將戶籍遷入該房屋,並於1226日向地方稅務局申報土地增值稅。國稅局以其係於銷售日後始辦竣戶籍登記,與特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定不符,乃予補稅處罰,納稅義務人提起行政救濟,復查結果仍遭駁回。

該局進一步說明,特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定,對於家庭核心成員僅有1戶房地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者,如所有權人銷售持有2年以內之自住房地,准予排除課稅。其中所稱「辦竣戶籍登記」,應由所有權人、配偶或未成年直系親屬(不包括已成年直系親屬)於銷售日前(包含銷售日當日)辦竣戶籍登記,而非在辦理過戶登記日前。該局也特別強調對於異常案件(例如短期內多次移轉)仍會依實際交易事實加強查核。

國稅局特別呼籲,民眾為維護自身權益,應特別留意法條規定,以免遭補稅及處罰鍰。如有任何疑問,歡迎利用免費服務電話 0800-000321或上中區國稅局網站www.ntbca.gov.tw 點選網頁電話,該局將竭誠為您服務。