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106/09/12 出售房地合一課稅範圍之房地應依限申報以免受罰及常見漏未申報類型4
正偉會計師事務所 高雄市苓雅區建國一路109號6樓之1
    財政部高雄國稅局表示,營業人購買農地,囿於法令限制,借名登記於他人名下,該營業人尚非該農地之所有權人,嗣該營業人出售該農地以取得經濟上之利益,屬債權買賣行為,非為處分土地之直接對價,並無買賣土地免徵營業稅之適用。    該局進一步說明,依民法第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」故不動產所有權採登記要件及絶對效力主義。又加值型及非加值型營業稅法第3條第2項規定,提供勞務予他人,或提供貨物與他人使用、收益,以取得代價者,為銷售勞務。所稱銷售勞務係指貨物以外得為交易之標的包括專利、商標等無體財產權及提供貨物與他人使用、收益等所取得之代價。營業人購買農地借名登記於他人名下,雖非該農地所有權人,但對出名者享有土地移轉登記之返還請求權,該請求權屬債權性質,嗣出售該農地並取得代價,認屬銷售請求權之債權買賣行為,依法應按出售價格開立統一發票課徵營業稅。    該局指出,未取得農地所有權之營業人出售農地取得之收入,除應按出售價格開立統一發票報繳營業稅,尚須按所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,併入該年度營利事業所得稅申報,籲請營業人注意相關規定,以免漏報被補稅處罰。 https://www.zwcpa.com.tw/hot_389829.html 110.04.22 營業人出售借名登記於他人名下之農地,屬債權買賣行為,其收入應課徵營業稅。 2021-04-23 2022-04-23
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    財政部中區國稅局大屯稽徵所表示,依所得稅法第4條之4及第14條之5規定,個人自10511日起出售10312日以後取得且持有期間在2年以內,或10511日以後取得的房屋、土地,除符合免申報規定外,應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報納稅。如未依規定辦理房屋、土地交易申報,處新臺幣3,000元以上30,000元以下罰鍰,如有應補稅額,除發單補徵外,並按所漏稅額處3倍以下罰鍰,惟前開兩項罰鍰採擇一從重處罰。
    為協助民眾正確報稅,該所將常見未辦理房地合一新制申報常見類型整理如下,提醒民眾注意:
一、因不熟悉房地合一新制申報規定,誤認該筆所得仍係併入綜合所得總額 於次年5月辦理結算申報,致未依規定申報。
二、因房屋、土地交易係虧損,誤認因無所得而無須申報,致未依規定申 報。
三、誤以為交易日及取得日係簽訂買賣契約之日,誤認其交易之房屋、土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
四、誤以為交換之房屋、土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
五、房地合一新制實施前後陸續取得同地號之土地持分或取得不同地號之土地後合併,105年以後出售時僅出售部分土地持分,誤認不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
六、誤以為因自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售之房屋、土地,如 同特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)規定免稅,而誤認此類情形不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
七、自行認定交易之農地屬免申報範圍,卻無法檢附農地農用證明及免課徵土地增值稅證明,而誤認此類情形不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
八、二親等買賣案件有給付價金,但誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
九、受託人於信託關係存續中,以其他信託財產(如存款)取得之房屋、土地,後續交易房地時,誤認以訂定信託契約日為取得日而不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。 
    該所呼籲,納稅義務人如有出售符合房地合一課稅範圍之房地,應於申報期限內如實申報,避免遭補稅處罰。如已逾申報期限,倘於未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前,已自動補報並已補繳所漏稅款及加計利息者,得免依所得稅法第108條之2規定處罰。
    納稅義務人如有任何疑問,可利用免費服務電話0800-000321洽詢,該所將竭誠為您服務。 新聞稿聯絡人:大屯稽徵所綜所稅股王愉惠