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個人提供土地自行出資建屋出售或與營利事業合建分屋出售,其交易所得應適用新制(房地合一實價課稅)或舊制(僅房屋交易所得) 課稅4
正偉會計師事務所 高雄市苓雅區建國一路109號6樓之1
    財政部高雄國稅局表示,營業人購買農地,囿於法令限制,借名登記於他人名下,該營業人尚非該農地之所有權人,嗣該營業人出售該農地以取得經濟上之利益,屬債權買賣行為,非為處分土地之直接對價,並無買賣土地免徵營業稅之適用。    該局進一步說明,依民法第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」故不動產所有權採登記要件及絶對效力主義。又加值型及非加值型營業稅法第3條第2項規定,提供勞務予他人,或提供貨物與他人使用、收益,以取得代價者,為銷售勞務。所稱銷售勞務係指貨物以外得為交易之標的包括專利、商標等無體財產權及提供貨物與他人使用、收益等所取得之代價。營業人購買農地借名登記於他人名下,雖非該農地所有權人,但對出名者享有土地移轉登記之返還請求權,該請求權屬債權性質,嗣出售該農地並取得代價,認屬銷售請求權之債權買賣行為,依法應按出售價格開立統一發票課徵營業稅。    該局指出,未取得農地所有權之營業人出售農地取得之收入,除應按出售價格開立統一發票報繳營業稅,尚須按所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,併入該年度營利事業所得稅申報,籲請營業人注意相關規定,以免漏報被補稅處罰。 https://www.zwcpa.com.tw/hot_389829.html 110.04.22 營業人出售借名登記於他人名下之農地,屬債權買賣行為,其收入應課徵營業稅。 2021-04-23 2022-04-23
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    財政部臺北國稅局表示,自10511日起個人出售所得稅法第4條之4規定之房地,應適用「房地合一課徵所得稅制度」(新制)申報所得稅。如個人提供土地自行出資建屋出售或與建設公司合建分屋出售,其交易所得應依土地、房屋各自之取得日及持有期間判斷適用新制或舊制課稅。
    該局說明,個人提供土地自行出資建屋出售或與營利事業合建分屋出售,除分得房屋時未另外收取價金,無須計算所得申報納稅外,其交易所得應以下列方式判斷適用新制或舊制(僅房屋交易所得併全年綜合所得總額申報納稅,土地免稅) 課稅:
    (
)房地於10511日以後出售者,如果土地係於1041231日以前取得,並持有超過2年,該土地交易所得仍按舊制,免徵所得稅;房屋如於10511日以後取得,該房屋交易所得適用新制,且房屋持有期間以土地持有期間為準,以適用長期優惠稅率。
    (
)如果土地在10511日以後取得,房屋、土地交易所得適用新制,持有期間得以土地持有期間為準,以適用長期優惠稅率。
   
該局舉例說明,個人於10411日取得土地,10611日自行建屋並於10811日完成,嗣後於10871日出售,該土地交易所得適用舊制,而房屋交易所得適用新制,並以土地持有期間為準,適用長期優惠稅率20%

    該局提醒,納稅義務人若在10511日後出售自建房屋或與營利事業合建分得之房屋,請多加注意是否適用新制,並應於房屋、土地完成所有權移轉登記之次日起算30日內自行檢附相關文件向戶籍所在地稽徵機關辦理申報所得稅,以免未依規定期限辦理申報,除補稅外尚需處以罰鍰。